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Por el personal | el 24 de agosto de 2023

Por fin, el mercado inmobiliario post-Covid está aquí, asentado en todo el sur de Florida de este a oeste en una peculiar combinación de factores que afectan a la mayoría de las personas de la misma manera, incluso en diferentes mercados y circunstancias.

No sólo presentan dificultades, sino también oportunidades, afirman los expertos en bienes raíces. Entre esos factores:

¦ Tasas de seguro más altas para hogares y negocios, especialmente en zonas inundables y áreas costeras, que se estima incluyen aproximadamente a 3,5 millones de los más de 22 millones de habitantes del estado, junto con estándares de construcción cada vez más rigurosos exigidos tanto por los gobiernos locales como por las aseguradoras que permanecen en Florida. mercado.

¦ Tasas de interés más altas, ahora alrededor del 7% para las hipotecas fijas a largo plazo, frente a poco más del 2%, 3% y 4% hace uno o dos años.

¦ Un inventario relativamente reducido de viviendas usadas.

¦ Una continua escasez de las llamadas viviendas asequibles.

¦ La avalancha aparentemente incesante de nuevos residentes que llegan para ocupar su lugar en el estado, más de 1.200 por día, estiman los demógrafos.

“Debido a la continua inmigración de personas, la demanda de vivienda sigue siendo alta”, dice Denny Sharma, un agente inmobiliario de Coldwell-Banker con sede en el condado de Lee, adonde llegan 1.900 personas cada mes para establecer sus vidas como residentes, según sus estimaciones.

“Los constructores no pueden construir lo suficientemente rápido debido a la escasez de material y mano de obra. Los precios de las viviendas usadas se están estabilizando pero no disminuyendo. Los listados son más difíciles de conseguir porque los (posibles) vendedores no pueden encontrar casas que reemplacen las suyas, no a precios que consideren asequibles”.

Como resultado, dice Denny Grimes, propietario de Denny Grimes & Team, que opera principalmente en los condados de Collier y Lee, "voy a sonar como un político, pero este mercado es bueno tanto para los compradores como para los vendedores, y no Creo que cualquier condado del sur de Florida es diferente”.

Quizás sea bueno para los compradores, porque los precios no están subiendo significativamente y duplicar la tasa de interés de un préstamo no significa duplicar el precio, dice. Esas tasas de interés no afectarán a los compradores en efectivo, y hay muchas en estos días, según todos los indicios. Para otros, recomienda comprar la casa "de sus sueños" a una tasa de interés más alta y luego refinanciar el préstamo cuando las tasas de interés bajen. “Lo cual harán”, predice Grimes.

Y el mercado es bueno para los vendedores porque los precios no están bajando significativamente, aunque las casas que estuvieron en el mercado solo durante 15 o 20 días cuando COVID atrajo a tantos compradores a Florida ahora podrían permanecer a la venta por el doble de tiempo.

CON CUIDADO

Michelle Noga, asociada de ventas de lujo en William Raveis en Palm Beach, enmarca la corta y dulce vida del mercado desde el COVID hasta el post-Covid de esta manera: “Un par de meses después de que comenzara la pandemia, se desató el infierno. Es bonito, soleado, hay palmeras, cocos y playas aquí, así que la gente venía. Este verano ha sido la primera vez desde entonces que se ha ralentizado. Pero todo es cíclico”.

Sin embargo, una desaceleración un poco no significa que el mercado sea completamente normal. “Hay dos grupos en el mercado: los de lujo de alta gama (los compradores en efectivo) y compran lo que quieren. Siempre están aislados. El mercado se resiste en ese sentido”, explica.

“El otro grupo puede estar atrapado debido a sus tasas de interés sobre las hipotecas. Normalmente, si tuvieran entre un 3% y un 4%, podrían considerar vender. Pero los precios se han duplicado, los seguros ahora se están duplicando y los impuestos a la propiedad afectan (sus cálculos). La asequibilidad no está ahí. Por eso tienden a estar encerrados”.

Su punto de vista difiere del de Grimes a este respecto: “No es un mercado de compradores; Todavía tenemos un inventario ajustado.

“Incluso tenemos vendedores que quieren subir sus precios. Y a veces consiguen contratos discográficos que ni siquiera se basan en ventas comparables”.

Eso sucede en cualquiera de las costas. En un acuerdo reciente en Fort Myers, la casa unifamiliar de mayor precio jamás vendida en City of Palms se vendió por $8,95 millones, varios millones por encima de las ventas compensadas en el río Caloosahatchee, de una milla de ancho, en vecindarios cercanos, aunque el precio era más o menos comparable al de la casa anterior. ventas en el mismo tramo del río a las afueras de los límites de la ciudad.

Fue una venta en efectivo, el tipo de negocio que Noga, en la costa atlántica, conoce.

Pero otros factores pueden estar actuando recientemente en el lado del Atlántico, donde las islas barrera y la laguna de Lake Worth no sufrieron el huracán Ian hace 11 meses, como algunas islas barrera de la costa oeste, incluidas Sanibel, Captiva y Pine Island. Quedaron destrozados, lo que dejó a muchos propietarios teniendo que vender las propiedades frente a la playa o cerca de ellas simplemente por el valor del terreno, ya que el seguro no sería suficiente para reconstruir en elevaciones más altas y cumplir con las nuevas regulaciones.

“El costo de las propiedades en el océano no está bajando. Están aumentando”, dice Noga.

Para las ventas que no son en efectivo, “los bancos no deben preocuparse porque todavía están prestando dinero para estas cosas”.

Un factor en el mercado de viviendas de lujo de la costa este, así como en los mercados de clase media o media alta, puede ser el nuevo sistema ferroviario Brightline que se extiende desde Miami a través de Fort Lauderdale hasta West Palm Beach, y luego hacia el norte hasta Cocoa y el Aeropuerto Internacional de Orlando. sugiere Noga.

En junio, señala a modo de ejemplo, uno de los futbolistas más cotizados del mundo, el gran argentino Lionel Messi, fichó por el Inter de Miami, en un enorme impulso al fútbol estadounidense.

“Existe el rumor de que podría mudarse a Palm Beach. ¿Todo este asunto del lujo en Palm Beach? ¡Con Brightline, la gente podría vivir aquí o en Fort Lauderdale y estar en Miami en poco tiempo, sin tener que lidiar con el desafío del tráfico!

Los trenes Brightline pueden viajar a 79 mph entre Miami y West Palm Beach, y a 110 mph entre West Palm Beach y Cocoa, dicen los operadores.

Si Messi cambia las reglas del juego en el fútbol, ​​eso puede cambiar las reglas del juego en el sector inmobiliario: un trabajo en Broward o el condado de Miami-Dade, y un hogar fuera de ellos.

Por los números

Pero para todos los demás, incluso si las cifras en general son diferentes para cada condado, pueden existir oportunidades similares como consecuencia de varios factores en toda la Florida.

Y los números difieren. En los condados de Palm Beach y Collier, por ejemplo, los precios subieron en junio con respecto a los precios medios de las viviendas del año anterior: 6,2% en Palm Beach y 3,2% en Collier. En Lee y Charlotte, sin embargo, los precios bajaron un 3,6% y un 5,1% respectivamente. Los precios de venta medios de junio en esos condados fueron de $489,000 (condado de Palm Beach); $640,000 (condado de Collier); $400,000 (Condado de Lee); y $360,000 (condado de Charlotte), según www.redfin.com, un sitio de bienes raíces que también informó el precio de venta medio en el estado en $410,000.

Grimes explica sus posiciones de esta manera:

“Las ventas han bajado año tras año, pero los precios no. Los precios son relativamente estables. Eso es bueno para los compradores porque no se trata de cifras de dos dígitos mes tras mes. Esto es significativo”.

Incluso en Lee, donde los precios medios este verano han subido a unos 420.000 dólares, dice, “se han estabilizado. Ese es un momento V-8. Es bueno para los vendedores porque un inventario bajo (bajó un 15% respecto al año pasado) mantiene los precios altos cuando el mercado no es favorable”.

Además de una relativa escasez de materiales y trabajadores, un factor importante que ahora reduce el inventario en el mercado, añade, son las tasas de interés.

“La gente que tiene casas con tasas de interés del 3% no vende para ir a casas con tasas de interés del 7%. Entonces la cinta transportadora natural de las casas en el mercado no funciona. Los compradores potenciales dicen: 'No quiero llegar al 7%'”.

Gay y Tom Weekes FOTO CORTESÍA

Para Tom Weekes, agente inmobiliario de Keller & Williams desde hace mucho tiempo con su esposa, Gay Weekes, en Peace River Partners, “Estamos en el proceso de regresar a un mercado NORMAL.

“Durante los últimos años hemos estado en un mercado loco. El loco mercado fue bueno para los agentes inmobiliarios y los vendedores, pero para los compradores... no tanto. No podía comprar nada a menos que pagara en efectivo o estuviera dispuesto a no sujetar su oferta a un préstamo. Por lo tanto, era imposible comprar a menos que tuvieras el efectivo para calificar. Eso es difícil para quienes compran por primera vez y para los más jóvenes”.

¿Qué es, en su opinión, un mercado normal?

“Normal significa inventario de seis meses. En el pasado, he visto inventarios de tan solo dos semanas en el área de las Islas Punta Gorda”.

El inventario de dos semanas significa el tiempo estimado necesario para vender cada casa restante en el mercado, si no hubiera casas nuevas disponibles.

“En junio de 2022 teníamos 2,2 meses para el ZIP de Punta Gorda y en 2023 teníamos 5,2 meses”, dice Weekes. “El número de viviendas sin vender a finales de mes (junio) fue de 113 en 2022 y de 172 en 2023. Eso es más de un 50% más.

“Los precios han bajado año tras año sólo un 2,4%. En cuanto a la demanda, la relación entre lista y venta es un buen indicador. Es decir, el porcentaje del precio de venta pagado. En 2022 fue del 100% y en 2023 es del 93%, por lo que la demanda está bajando lo que también se refleja en el mayor inventario. Una vez más, los precios se mantienen”.

Residencial impulsa comercial

TIBAUT

En LSI Companies, firma especializada en la compra y venta de activos inmobiliarios, estudios de mercado y tasaciones, Justin Thibaut, presidente y director ejecutivo, señala la unión inseparable de los mercados residencial y comercial en cualquier región de Florida.

Si es difícil encontrar viviendas dignas a niveles asequibles, la Florida comercial, que busca volverse más resiliente al volverse menos dependiente de economías basadas en el turismo fuertemente afectadas por el clima o los contaminantes, puede tener más dificultades para encontrar y retener trabajadores.

"Si nos fijamos en la actividad de permisos para la vivienda, nos mantenemos estables y fuertes", razona Thibaut. “Estamos entregando más viviendas: multifamiliares y unifamiliares en venta o alquiler, todas ellas.

“Eso es bueno, en términos económicos básicos, porque una mayor disponibilidad debería hacer bajar los precios.

"Pero en realidad es bueno y malo, porque cuando 1.200 personas vienen todos los días devorando productos para la venta o para el alquiler, la demanda sigue siendo tan alta que estamos en una batalla perpetua para entregar unidades, que aparentemente son cada vez más difíciles". para obtener. Si a esto le sumamos altas tasas de interés, crearemos una situación difícil”.

Uno que no sólo supone un desafío para las familias jóvenes, sino que también ejerce presión sobre sus empleadores.

“Esto significa que todos los propietarios de negocios, incluso las universidades, están luchando con la retención, porque todo se reduce a los costos de la vivienda, nueve de cada 10 veces. Y las personas en cada clase de vivienda están pagando mucho más del 30% de sus ingresos por la vivienda. .”

La recomendación tradicional para los presupuestos de vida de los trabajadores asalariados es restringir los pagos de alquiler o hipoteca al 25% de los ingresos. La vida estadounidense, y la vida en el sureste y suroeste de Florida, ha requerido cada vez más que los estadounidenses ignoren esa fórmula.

Pero una clase de comprador residencial puede eludir los factores que afectan a todos los demás, y esto puede ocurrir en cualquier rango del mercado, no sólo en el lujo de alta gama: los compradores en efectivo.

Shinn

Además, la afluencia de personas (personas que no necesitarán un préstamo bancario pero sí los servicios de pequeñas empresas, que pueden necesitar ellos mismos préstamos bancarios) está ayudando al mercado comercial.

La visión del banquero

Tyrone Shinn, nacido hace 64 años en el suroeste de Florida y criado en el condado de Manatee en un camino de tierra que atravesaba un huerto de naranjos y terminaba en un agua repleta de manatíes, ostras, vieiras y pescado, es el presidente de mercado de Centennial Bank para el oeste de Florida. .

En los viejos tiempos, dice, la demografía de los mercados de Florida era bastante estándar: la costa sureste estaba llena de habitantes del noreste porque allí pasaba la Interestatal 95. Y la costa suroeste quedó poblada por habitantes del Medio Oeste porque la I-75 se dirigió hacia el Medio Oeste.

“Sin embargo, lo que ha sucedido recientemente, con los cambios en los entornos económicos y políticos (del norte y el oeste), atrae a personas de lugares como California, Illinois y Virginia, de lugares como Chicago y Nueva York, casi en una gran ola.

“Así que tenemos nuevos tentáculos, como yo los llamo, que llegan a esos mercados. En todo el país el mercado inmobiliario se está deteriorando, pero nosotros no. Hay nueva energía en los precios. Eso hizo que nuestros precios estuvieran por encima de lo que deberían ser. Ha estado muy sobrecalentado, pero ha habido una disminución de menos del 10% en los costos de la vivienda y todavía está en movimiento. El año pasado, la casa promedio estuvo en el mercado durante 20 días y ahora ha pasado a 43 días”.

Los precios siguen subiendo.

Sin embargo, debido a las tasas de interés más altas, el mercado de préstamos hipotecarios es más restringido y las ventas en efectivo son comunes.

Eso en sí mismo puede no ser bueno para los bancos, que captan depósitos y luego prestan el dinero a una tasa de interés más alta que la que pagan por los depósitos.

"Tenemos que ganar dinero con el diferencial", explica Shinn.

Incluso si eso no sucede con tanta frecuencia, ya que muchas personas nuevas siguen llegando como compradores en efectivo, “esos compradores en efectivo tienen que tener restaurantes, tiendas y otros negocios. Entonces esos empresarios vienen a pedir préstamos porque están creciendo”.

En todo esto, las tarifas de los seguros crean una presión significativa, añade.

“Recibo varias llamadas al día. La gente dice: "No esperaba que las tarifas de mi seguro se duplicaran". O las compañías no lo aseguran o requieren techos nuevos u otros trabajos. Escuché a un cliente decir: 'Me están extorsionando'”.

Él entiende por qué se sienten así, reconoce, pero también reconoce que los nuevos costos en seguros o estándares de construcción resistentes a la intemperie probablemente serán los nuevos costos de vida en Florida, especialmente en o cerca del agua, cualquier agua.

Avanzando

Vivir o mantener un negocio en el agua o cerca de ella hoy en día plantea una pregunta que rara vez se planteaba, dice Justin Thibaut: la cuestión del cambio climático. ¿Cómo afectará el clima a los requisitos de construcción, las tarifas de seguros o las reventas de activos?

Si los mercados inmobiliarios se ven profundamente afectados por estos factores, puede haber algo bueno en ello.

Por un lado, explica Thibaut, “hay algunas cosas buenas en el horizonte, como la Ley Live-Local aprobada por el Senado de Florida como una forma de incentivar la vivienda asequible y superar las regulaciones locales, mediante las cuales se pueden implementar más proyectos. lugar por una ciudad o condado a medida que entregan viviendas asequibles al mercado. Es nuevo, verás los primeros intentos este año”.

También conocida como Proyecto de Ley Senatorial 102, la Ley Live-Local “es una estrategia integral de vivienda para la fuerza laboral en todo el estado, diseñada para aumentar la disponibilidad de oportunidades de vivienda asequible para la fuerza laboral de Florida, que desean vivir dentro de las comunidades a las que sirven. Esta Ley, también conocida como SB 102, proporciona financiación histórica para viviendas para la fuerza laboral”, según una descripción del Senado estatal: financiación por una suma de $711 millones en el presupuesto, un salto desde los $362,7 millones del año pasado, una forma en la que los contribuyentes han intervenido. el mercado inmobiliario de viviendas asequibles siguiendo las órdenes de los legisladores, para ayudarlo.

"Será interesante ver cómo se desarrollan los primeros", añade Thibaut.

Los muchos efectos de la legislación también incluyen eludir las regulaciones que restringen la densidad y la altura de los edificios en algunas circunstancias, proporcionar importantes exenciones fiscales para cualquier desarrollo que incluya al menos 70 unidades de vivienda asequible y acelerar el proceso de obtención de permisos para desarrollos que incluyan vivienda asequible. .

Nelson Taylor, vicepresidente de investigación de mercado de LSI, señala sobre el mercado inmobiliario en general que “estamos en un período extraño en el que aquellos con una tasa de interés baja que compraron en 2020 o 2021 no están dispuestos a cambiar eso. "

Pero sugiere que hay rosas en el arbusto espinoso.

En este entorno, afirma, “el mercado de viviendas nuevas está ganando. Hay nuevos códigos de construcción y no están en zonas inundables, por lo que el seguro es más barato. Los precios de las viviendas se mantienen fuertes. Si nos fijamos en la perspectiva nacional, las acciones de los constructores de viviendas están en máximos históricos. Entonces, para los compradores, mi opinión es que lleguen al mercado de viviendas nuevas”.

En la costa suroeste, donde Ian, el huracán más caro en la historia de Florida, se cobró vidas, hogares, negocios y posesiones como botes y automóviles (alteró permanentemente comunidades enteras), reconstruir significa construir hacia adelante. Las personalidades, los personajes y especialmente las apariencias de las islas barrera y los pueblos y ciudades costeras o frente a la bahía no volverán a ser los mismos.

Quizás otra forma de decirlo: el funk se ha ido.

“Ya no volveremos a ver Fort Myers Beach o Matlacha (cerca de Pine Island) que todos conocíamos y amamos”, dice Thibaut.

“Vamos a ver estructuras elevadas, edificios a prueba de huracanes. No estructuras originales de madera. Eso no se puede volver a construir.

“Así que tendremos alquileres más altos, precios más altos para los condominios. Cambiará nuestras zonas costeras, cuando miremos hacia atrás dentro de 10 años”.

Parte del debate sobre construir o vivir en lugares propensos a huracanes o inundaciones requiere la voluntad de considerar los detalles y los efectos potenciales del cambio climático en proyectos residenciales o comerciales, concluyó Thibaut.

Aquellos a quienes les vaya bien comprando o vendiendo en cualquier mercado ahora serán los maestros del detalle: personas que observan todos los factores grandes y pequeños y los sopesan.

“Los compradores, tanto de vivienda como de bienes raíces comerciales, deben profundizar en los detalles. La verdadera investigación es la clave. Esto no es 2021, cuando no realizarían ninguna inspección y cerrarían una casa en 10 días.

Ahora debe saber si está en una zona de inundación, qué sucedió en el pasado en la propiedad, si es propenso a inundaciones y qué vendrá después. Cuáles son los gastos operativos, cuál será su factura de seguro el próximo año y cómo afectará a los alquileres”.

Y esto no es sólo un consejo para los compradores, afirma.

“Por parte del vendedor, contar con información que pueda compartir para mitigar esas preguntas (tener información sobre cómo será el seguro en el futuro) es importante.

"Hemos visto dónde pueden regresar esas preguntas sin respuesta (para morderlos)".

En cualquier mercado, tal vez, el consejo de Michelle Noga a las personas que buscan viviendas (personas que probablemente pasarán algunos años de sus vidas en esos lugares, ya sean muy caros, muy caros, moderadamente caros o baratos) sea el más razonable y también convincente, especialmente teniendo en cuenta la mercados actuales.

"Encuentre la casa adecuada y, si le gusta, cómprela", dice.

Puede que no parezca que habla tu madre, pero escúchala.

“Si encuentra la casa de sus sueños, cómprela. Tradicional e históricamente, los precios de esas viviendas subirán. Es una clase de activo que se aprecia, y la gente encuentra consuelo comprando bienes raíces. Tiene un valor intrínseco.

Se queda con la inflación; de hecho, la inflación no la afecta”.

Eso es bienes raíces para usted. ¦

Propiedades con precios inferiores a los valores medios

Aquí hay dos propiedades que demuestran un solo hecho: todavía es posible comprar una casa en el sureste o suroeste de Florida por un valor significativamente menor que el valor medio de las viviendas en esos mercados.

FUERTE MYERS

Fotografiado en www.Realtor.com

Dirección: 1853 Braman Ave., Fort Myers.

Construido en 1956, 3 dormitorios, 1,5 baños en un lote de 0,27 acres.

Precio de lista: $325,000.

Descripción: “Casa perfecta para empezar o simplemente un lugar fantástico para vivir ubicado en el centro de McGregor Boulevard, a la vuelta de la esquina de un parque público recientemente renovado. Esta encantadora casa de tres dormitorios y 1,5 baños de la década de 1950 ha sido actualizada, pero mantiene gran parte de su encanto y carácter originales, incluido el baño original en rosa y negro. La cocina y el piso se han actualizado en toda la casa principal, y el estacionamiento techado original ahora es una fantástica habitación adicional con aire acondicionado de ventana independiente. También cuenta con un hermoso patio trasero, completo con brasero y muchos árboles frutales. Hay una segunda habitación adicional en la parte trasera de la casa para guardar todas tus golosinas, así como un cobertizo al aire libre. Puede agrandar aún más el patio trasero quitando el segundo cobertizo o convertirlo en una encantadora casa de juegos. El patio trasero está cercado por todos lados y es muy privado. Se acaba de agregar un calentador de agua instantáneo nuevo, la unidad de aire acondicionado principal tiene 2 años. Todos los electrodomésticos han sido reemplazados en los últimos tres años y se instaló un techo nuevo en enero de 2022. Todas las ventanas de la casa han sido reemplazadas y son una combinación de ventanas de impacto y de no impacto. ¡Verdaderamente una casa lista para mudarse!

WEST PALM BEACH

Fotografiado en www.redfin.com

Dirección: 5254 Tiffany Anne Circle, West Palm Beach.

Una casa de dos dormitorios y dos baños de 1.645 pies cuadrados.

Precio de lista: $349,900, pero incluye cuotas de HOA de $358 por mes o casi $4,300 por año.

Descripción: “Hermosa y espaciosa casa unifamiliar con garaje para 2 autos. Delantero y trasero recientemente ajardinados. Las características incluyen ventanas completas de vidrio contra impactos, aire acondicionado 2022 y calentador de agua 2022, hermosos pisos de madera laminada y un enorme dormitorio principal con un gran vestidor. Cypress Lakes es una comunidad activa para mayores de 55 años con puerta de seguridad, golf gratuito, piscina, jacuzzi, moderno gimnasio y sauna, tenis, casa club y mucho más. Cerca de las principales autopistas, del aeropuerto y del centro.” ¦

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